Il sindaco eletto di New York Zohran Mamdanni portato alla vittoria Martedì sera l’a piattaforma di accessibilità economica, ancorata a un piano per congelare gli affitti di quasi due milioni di appartamenti a canone stabilizzato.
Ma gli economisti, universalmente, odiano il controllo degli affitti. In un sondaggio del 2012 condotto tra i migliori economisti, solo il 2% concordava sul fatto che le leggi sul controllo degli affitti hanno avuto “un impatto positivo” sull’offerta e sulla qualità degli alloggi a prezzi accessibili. Anche il premio Nobel Richard Thaler scherzato nel sondaggio che la domanda successiva dovrebbe essere: “Il sole gira intorno alla terra?”
Perché gli economisti disprezzano un piano che sembra promuovere l’equità e l’equità nel mercato immobiliare quello è chiaramente rotto?
Semplicità seducente
Per la maggior parte degli elettori, il congelamento degli affitti sembra una questione di buon senso: se i prezzi sono fuori portata, bisogna impedirne l’aumento. Ma per gli economisti è come curare la febbre rompendo il termometro: sopprime il sintomo senza curare la malattia, la persistente carenza di alloggi.
“Il congelamento degli affitti non risolve il problema della scarsità”, ha affermato David Sims, economista della Brigham Young University ricerca sul Massachusetts il controllo degli affitti rimane una pietra di paragone. “Si tratta semplicemente di un rimpasto su chi sostiene i costi”.
Il lavoro di Sims ha esaminato il regime di controllo degli affitti che un tempo governava Cambridge, Massachusetts, dove gli inquilini potevano rimanere indefinitamente con affitti inferiori a quelli di mercato. La politica aveva lo scopo di mantenere gli alloggi a prezzi accessibili, ma ha portato a quella che lui chiama un’allocazione errata.
“Le persone che potrebbero fare meglio spostandosi tendono a restare”, ha detto Fortuna. “Le famiglie più anziane si aggrappano a grandi unità di cui non hanno più bisogno, mentre le famiglie giovani non riescono a trovare spazio. Con il passare del tempo, ci si ritrova con le persone sbagliate negli appartamenti sbagliati.”
Quando gli elettori del Massachusetts abrogato il controllo degli affitti nel 1994il valore delle proprietà a Cambridge è aumentato del 45%, non solo per gli appartamenti deregolamentati, ma per interi quartieri. Si è scoperto che anni di affitti limitati avevano scoraggiato gli investimenti e abbassato il valore delle proprietà circostanti, il che significa che quando i controlli furono finalmente rimossi, i proprietari ebbero il potere di aggiornare e rinnovare i loro appartamenti. I quartieri che erano stati congelati insieme agli affitti sembravano improvvisamente rivitalizzarsi.
Questa dinamica è già visibile a New York. Secondo il Dipartimento degli alloggi e dei posti vacanti della città Sondaggiocirca 26.000 appartamenti con canone stabilizzato sono vuoti, molti dei quali inabitabili perché i costi di ristrutturazione superano di gran lunga ciò che i proprietari possono legalmente recuperare. L’Housing Stability and Tenant Protection Act del 2019 dello stato fissa un limite alle spese di ristrutturazione recuperabili a 50.000 dollari distribuiti su 15 anni. Ristrutturare un caseggiato secolare può costare il doppio, lasciando ai proprietari pochi incentivi a fare altro che chiudere a chiave la porta.
Sollievo a breve termine, dolore a lungo termine
I benefici immediati del controllo degli affitti, per gli attuali residenti, sono innegabili. Esso offre stabilità agli inquilini stipendio per stipendio e riduce il rischio di spostamento. Ma sul lungo termine, gli economisti sostengono che funzioni allo stesso modo di gettare sabbia negli ingranaggi del mercato immobiliare. I proprietari rinviano la manutenzione che non possono recuperare, le nuove costruzioni rallentano e il patrimonio immobiliare disponibile si erode silenziosamente.
Uno studio di Stanford del 2018 condotto da Rebecca Diamond, una delle maggiori esperte odierne dei mercati immobiliari, ha rilevato che quando San Francisco ha ampliato il controllo degli affitti negli anni ’90, l’offerta di alloggi in affitto è sceso del 15% nel decennio successivo. Molti proprietari hanno convertito appartamenti in condomini o alloggi occupati dai proprietari per sfuggire alla regolamentazione. La politica ha aiutato gli inquilini esistenti, ma alla fine ha aumentato gli affitti di mercato in tutta la città e ha accelerato la gentrificazione, causando l’opposto di ciò che i politici intendevano.
“Non si tratta di compatire i proprietari”, ha detto Sims. “Si tratta di comprendere gli incentivi. Non puoi aspettarti che le persone investano in qualcosa se non raggiungono mai il pareggio, proprio come non puoi aspettarti che gli inquilini si offrano volontari per pagare più affitto.”
Per gli economisti, il problema più profondo con il congelamento degli affitti è concettuale: implicano che l’accessibilità economica può essere semplicemente decretata contro la logica della domanda e dell’offerta.
“Crea questa convinzione che il problema possa essere risolto con la decisione”, ha detto Sims. “Ma gli affitti sono alti perché la gente vuole vivere a New York. L’unica soluzione duratura è rendere più semplice la costruzione di più alloggi che la gente realmente desidera.”
Offre un’analogia viscerale delle pressioni del mercato: il Black Friday. La gente non aspetta più in fila per entrare nei negozi durante il Black Friday, ha detto Sims, ma c’è stato un tempo in cui, per una TV da 1.000 dollari a 200 dollari, c’era una fila intorno all’isolato alle 4:00, e solo poche persone fortunate avrebbero avuto la TV.
“Ma l’edilizia abitativa non è come una TV da 200 dollari”, ha osservato Sims. “Tutti hanno bisogno di un posto dove vivere, ma se l’alloggio ha un prezzo come la TV da 200 dollari, allora c’è un gruppo di persone in quella fila che non lo capiscono.”
Questo è il problema del controllo degli affitti, dicono gli economisti: avvantaggiano gli interni a scapito degli esterni. Nel corso del tempo, può aggravare la disuguaglianza mantenendo i residenti più giovani, a basso reddito o appena arrivati esclusi dai quartieri regolamentati che diventano di fatto club chiusi.
Politica di cerotto in un mercato in crisi
Sostenitori del piano Mamdani contatore che la crisi di New York è così grave che il congelamento temporaneo è una necessità morale.
Con affitti mediani al di sopra dei 4.000 dollari, sostengono, la città non può aspettare che le riforme urbanistiche e i progetti di costruzione richiedano anni per concretizzarsi. Ma anche gli economisti più comprensivi avvertono che senza misure parallele per aumentare l’offerta, un congelamento semplicemente rinvia la resa dei conti.
“Se non abbini il congelamento dell’affitto a un piano credibile per aggiungere alloggi”, ha detto Sims, “non risolvi il problema. Stai solo allontanando le responsabilità senza realmente risolvere il problema di fondo”.
